От тенденций развития рынка недвижимости в последние несколько лет находится в определенной зависимости межбанковский рынок, а также уровень доходов широкой прослойки населения, занятой непосредственно в сфере строительства, работающих в недвижимостью, в первую очередь, риэлторов. В последние 2 года бум строительства совпал с падением платежеспособности граждан, что повлекло за собой значительное падение цен на квартиры. Для банковского сектора экономики этот момент с одной стороны сработал на руку, так как повысился спрос на ипотечное кредитование, а с другой стороны, банки были вынуждены снизить процентные ставки по ипотеке. На фоне сложившейся ситуации, вопрос о том, что будет с недвижимостью в 2018 году, вызывает особенный интерес.

Положительные моменты кризисных явлений на рынке недвижимости

Примечательно, что в 2015-16 годах наблюдалась явная стагнация на рынке недвижимости, а экспертные оценки и прогнозы открыто говорили о возможном кризисе. Кризисные явления, конечно, имели место, но назвать ситуацию критичной сложно. Во многом, можно говорить и о том, что подобное состояние рынка имело положительный эффект, в частности, для потенциальных покупателей. Весьма интересна в этот период политика государства в сфере ипотечного кредитования. Государству удалось «убить двух зайцев», запустив программы ипотечного кредитования с государственной поддержкой, а также установив максимальную ставку по ипотеке. Это позволило, с одной стороны, сдвинуть рынок недвижимости с «мертвой» точки, а с другой, предоставить возможность гражданам приобрести желанные квадратные метры по оптимальной и доступной цене, что способствовало обеспечению большого числа граждан собственным жильем. Снизила ситуация и социальную напряженность. Таким образом, даже негативный прогноз на недвижимость имел положительные стороны и для самого рынка.

Предпосылки «большого» кризиса или что будет с рынком в 2018 году?

К началу 2017 году «ипотечный» бум пошел на спад, что также сработало не в пользу риэлторов и застройщиков. По сути, влияние оказывают те же факторы, что присутствовали в предшествующем периоде, но действие их не имеет уже столько положительных сторон. Под их влиянием происходит и падение цен на недвижимость, при активном падении спроса на квартиры. Так, если ранее застройщик имел возможность получить прибыль за счет увеличения сделок, то сегодня это сделать сложнее, а причин тому несколько:
​

• падение доходов граждан и их платежеспособности;
  
• растущие ставки по ипотеке и кредитам в целом, а также калькуляции по ипотеке;
  
• негативные тенденции биржевых трендов;
  
• рост процента инфляции.
  

В совокупности с ростом строительства данные факторы формируют предпосылки для кризисных явлений, что делает вопрос о том, что ожидает рынок недвижимости в России в нынешнем году, в буквальном смысле насущным для той категории граждан, чья профессиональная деятельность с ним связана.

По сути, сегодня застройщики вынуждены продавать квадратные метры буквально по себестоимости, что априори делает строительство нерентабельным. Отмечается, что падение рыночной стоимости, к которой приближена и кадастровая стоимость не может не повлиять на расчет налога на недвижимость с 2018, калькулятор которого представлен на официальном ресурсе Росреестра.

Второстепенные факторы кризиса

В числе факторов, имеющих пусть незначительное, но губительное влияние на процесс продажи квартир в новостройках, можно выделить бум частного строительства загородных домов и коттеджей, а также недвижимость вторичной категории. В этом ключе утрачивается и инвестиционная привлекательность недвижимости. По некоторым оценкам экспертов, до настоящего времени этот рыночный сегмент сохраняет свои позиции и эффективно противостоит кризисным явлениям. Основной массе застройщиков даже в условиях надвигающегося кризиса удается сохранить свою ликвидность. Но вот прогноз рынка недвижимости на 2018 год в России не особенно обнадеживает, что вынуждает многих застройщиков принять превентивные меры уже сегодня. Одной из таких мер является долевое строительство. Система, в рамках которой клиенты и инвесторы привлекаются заранее.

«Выгода покупателя – убыток для продавца» или как сработает закон спроса

Рыночные законы изменяются под воздействием ряда факторов не всегда на пользу продавца, в данном случае, застройщика. Так, ожидается падение цены и спроса на недвижимость, прогнозы на 2018 год приводят неоспоримые аргументы этому. Так, уже сегодня наблюдаются следующие тенденции:
​

• рост предложения при снижении спроса;
  
• снижение объемов строительства;
  
• постепенно снижающаяся стоимость недвижимости;
  
• общее падение спроса на квартиры.
  

Выход из ситуации возможен при искусственной стабилизации спроса и предложения, в рамках которого должны сократить объемы возведения жилых комплексов, в результате чего многим строительным компаниям придется либо сойти с дистанции, либо изменить направление деятельности. Последний вариант представляется вполне реалистичным, так как даже при падении спроса на жилье, спрос на строительно-отделочные работы сохраняет стабильность, что дает шанс небольшим строительным компаниям «выжить» в условиях кризиса, сменив строительство на ремонт. Но для крупных застройщиков такой вариант проблемы не решает.

Процент падения цены

Небольшое оживление на рынке наблюдалось в начале текущего года, когда прошли первые новости о том, что программы господдержки ипотечного кредитования скоро прекратят свою работу. Но падение доходов вновь стало причиной снижения спроса. Примечательно, что движения на рынке недвижимости носили локальный характер и наблюдались в основном в крупных городах – Москве, Санкт-Петербурге. Уже к концу текущего года прогнозируется падение стоимости квадратного метра на 5-7%. Оценивая ситуацию в больших городах, тот факт, что ждёт недвижимость жилья в Москве на 2018 год, имеет весьма противоречивые прогнозы. С одной стороны, жилье в крупных городах пользуется огромным спросом, с другой стороны, расходы на его содержание и оплату коммунальных услуг, можно назвать существенным препятствием.

Мнение экспертов

Не особенно радужный для застройщиков прогноз рынка недвижимости 2018 дает один из самых авторитетных его представителей – Геннадий Стерник. Так, данный еще в 2015 году прогноз показывал следующий сценарий развития:

• 2016 год – наметившиеся тенденции к падению цен на квадратные метры;
  
• 2017-2018 годы – кризис на рынке недвижимости;
  
• 2019 год – тенденции к стабилизации ситуации на рынке;
  
• 2020 год – начало ремиссии и восстановления.
  

Во многом, данный прогноз имеет ценность для застройщиков и инвесторов. Для потенциальных покупателей период кризиса во многом привлекателен, так как дает возможность приобрести высоколиквидную недвижимость по сниженной стоимости.

Особенности прогноза на 2018 год

Геннадий Стерник поясняет свои прогнозы тем, что выгодные для застройщиков тенденции, характерные для «нулевых» годов, ушли безвозвратно. Компаниям приходится учиться действовать с минимальной маржой при этом, принять определяющую роль покупателя. Последнее вынуждает застройщиков во всем учитывать особенности потребительских запросов. Таким образом, прогноз недвижимости на 2018 год может обрадовать только покупателей.
Риэлторов предстоящие кризисные явления на рынке также не особенно пугают, так как при снижении комиссионных вознаграждений, для них важно сохранение оборотов рынка.
Основной выход для компаний-застройщиков, по мнению Стерника, заключается в детальном отслеживании потребностей своих клиентов, а также оптимизации и сокращении издержек в рамках производственного процесса. Учитывается прогноз на цены на недвижимость 2018 и в направлениях государственной политики. Так, становится ясным, что регулировать процессы на рынке можно только посредством поддержки застройщиков. А период рецессии – это наиболее удачное время для проведения государственного реформирования.

Чего ожидать от рынка в 2019 году?

Примерный прогноз на 2019 год Геннадий Стерник дает более оптимистичный, связывая его с тем, что в рамках макроэкономики делается основной акцент на производстве, а значит, стимулироваться будет предложение. Кроме того, к этому периоду начет восстанавливаться и платежеспособность населения, что, естественно, отразится и на движениях рынка.